Sauna & Wohnfläche: Steuerliche Aspekte

Eine eigene Sauna zu Hause – für viele ist das der Inbegriff von Luxus, Entspannung und Wohlbefinden. Ein Ort, an dem der Alltagsstress abfällt und Körper sowie Geist zur Ruhe kommen können. Doch neben dem Wunsch nach purer Erholung stellen sich für Haus- oder Wohnungseigentümer auch ganz praktische Fragen: Wie wirkt sich ein solcher Wellnessbereich auf die Wohnfläche meiner Immobilie aus? Und welche steuerlichen Konsequenzen ergeben sich daraus?

Die Frage nach der Steuerpflicht eines Saunabereichs ist eng verknüpft mit der korrekten Ermittlung der Wohnfläche. Diese ist nicht nur für die Berechnung der Miete oder des Kaufpreises entscheidend, sondern auch für die Bemessung der Grundsteuer und von Versicherungsbeiträgen. In Deutschland gibt es klare Regeln, die bestimmen, was zur Wohnfläche zählt und was nicht. Tauchen wir ein in die Details, um Missverständnisse zu vermeiden und potenzielle Kostenfallen zu erkennen.

Ist Ihr Saunabereich steuerpflichtig? Die Wohnfläche entscheidet

Die pauschale Antwort auf die Frage, ob ein Saunabereich steuerpflichtig ist, lautet: Ja, indirekt. Ein Saunabereich an sich ist nicht direkt steuerpflichtig wie beispielsweise ein Einkommen. Vielmehr wird seine Fläche unter bestimmten Bedingungen der Wohnfläche zugerechnet, und diese wiederum ist eine Bemessungsgrundlage für verschiedene Abgaben und Kosten, allen voran die Grundsteuer. Die korrekte Erfassung der Wohnfläche ist daher von erheblicher Bedeutung.

Die Wohnflächenberechnung erfolgt in Deutschland üblicherweise nach den Regeln der Wohnflächenverordnung (WoFlV). Diese Verordnung ist bundesweit gültig und findet Anwendung sowohl bei sozialem Wohnraum als auch bei anderen Wohnobjekten. Sie konzentriert sich auf die tatsächlich als Wohnraum nutzbare Fläche. Im Gegensatz dazu steht die Berechnung nach der DIN 277, die eine breitere Definition der Fläche zugrunde legt. Für die Grundsteuer und die meisten Mietverhältnisse ist jedoch die WoFlV maßgeblich.

Wohnflächenverordnung (WoFlV) vs. DIN 277: Der feine Unterschied

Um zu verstehen, wie ein Saunabereich bewertet wird, ist es essenziell, die Unterschiede zwischen der WoFlV und der DIN 277 zu kennen. Diese beiden Normen definieren die Wohnfläche auf unterschiedliche Weisen, was zu erheblichen Abweichungen in der Quadratmeterzahl führen kann.

Wie Sie sehen, kann die Wahl der Berechnungsmethode einen großen Einfluss auf die ausgewiesene Wohnfläche haben. Insbesondere bei Bauträgerverträgen wird gerne die DIN 277 angewendet, da sie in der Regel zu einer höheren Quadratmeterzahl führt, was auf den ersten Blick attraktiver erscheint, aber nicht unbedingt mehr tatsächlich nutzbaren Wohnraum bedeutet.

Warum die korrekte Wohnflächenberechnung so wichtig ist

Die präzise Ermittlung der Wohnfläche ist aus vielerlei Gründen von entscheidender Bedeutung und kann sowohl Mieter als auch Eigentümer direkt betreffen:

• Vergleich von Immobilienangeboten: Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder mieten möchten, vergleichen Sie in der Regel Quadratmeterzahl und Preis. Ein realistischer Vergleich ist jedoch nur möglich, wenn die Wohnfläche aller Objekte nach der gleichen Methode ermittelt wurde. Andernfalls vergleichen Sie Äpfel mit Birnen.
• Ermittlung des Mietpreises: Die ortsübliche Vergleichsmiete basiert maßgeblich auf der Wohnfläche. Eine fehlerhafte Berechnung kann zu überhöhten Mietforderungen führen.
• Abweichungen zwischen vereinbarter und tatsächlicher Wohnfläche: Weicht die tatsächliche Wohnfläche erheblich (in der Regel mehr als 10%) von der im Mietvertrag angegebenen Fläche ab, kann dies eine Mietminderung oder sogar eine fristlose Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen. Dies gilt jedoch nicht bei reinen Circa-Angaben im Mietvertrag, es sei denn, die Abweichung ist wesentlich höher.
• Grundsteuer: Für Immobilieneigentümer ist die Wohnfläche eine wichtige Größe für die Festsetzung der Grundsteuer. Eine zu hoch angegebene Wohnfläche kann unnötig hohe Steuerlasten bedeuten.
• Versicherungsbeiträge: Auch die Prämien für Wohngebäudeversicherungen können von der angegebenen Wohnfläche abhängen.

Es lohnt sich also immer, die angegebenen Flächen kritisch zu hinterfragen und gegebenenfalls selbst nachzumessen oder einen Experten zu Rate zu ziehen.

Spezialfall Sauna: Wie wird sie angerechnet?

Kommen wir nun zum Kern der Sache: Wie wird ein Saunabereich bei der Wohnflächenberechnung berücksichtigt? Die Wohnflächenverordnung unterscheidet hier klar nach der Nutzungsart und der Beheizbarkeit des Raumes.

Gemäß WoFlV wird die ermittelte Grundfläche bei beheizten Saunen, Fitnessräumen, Schwimmbädern und Wintergärten zu 100% zur Wohnfläche gerechnet. Dies bedeutet, dass ein gut ausgestatteter, beheizter Saunabereich im Haus vollumfänglich in die Wohnflächenberechnung einfließt.

Im Gegensatz dazu werden unbeheizte Wintergärten, unbeheizte Schwimmbäder und ähnliche unbeheizte Räume nur zu 50% zur Wohnfläche gerechnet. Für einen Saunabereich, der in der Regel beheizt ist, um seine Funktion zu erfüllen, ist die 100%-Regel die relevante.

Es ist wichtig zu beachten, dass diese Regelungen für Mietverträge gelten, die ab dem 01.01.2004 geschlossen wurden. Bei älteren Mietobjekten, deren Vertrag vor diesem Datum abgeschlossen wurde und seither keine baulichen Veränderungen stattfanden, kann noch die II. Berechnungsverordnung gültig sein. Diese hatte beispielsweise abweichende Ansätze für Terrassen- und Balkonflächen.

Dachschrägen und andere Besonderheiten bei der Wohnflächenberechnung

Auch wenn Ihr Saunabereich unter einer Dachschräge liegt, gibt es spezielle Regeln zu beachten. Dies ist besonders relevant, da viele Dachgeschosse zu attraktiven Wohn- und Wellnessbereichen ausgebaut werden:

• Bei einer Deckenhöhe von zwei Metern oder mehr unterhalb der Dachschräge zählt die Fläche zu 100% zur Wohnfläche.
• Beträgt die Deckenhöhe weniger als einen Meter, fließt die Fläche unterhalb der Dachschräge gar nicht in die Wohnflächenberechnung ein.
• Bei einer Deckenhöhe von mehr als einem Meter, aber unter zwei Metern, wird die Fläche unterhalb einer Dachschräge nur anteilig, nämlich zu 50%, bei der Wohnfläche berücksichtigt.

Diese Abstufungen sind ein klares Beispiel dafür, wie präzise die WoFlV die tatsächlich nutzbare Fläche bewertet, im Gegensatz zur DIN 277, die hier pauschal 100% ansetzen würde.

Was zählt zur Wohnfläche nach WoFlV – eine Übersicht

Die WoFlV unterscheidet genau, welche Räume und Flächen wie stark angerechnet werden:

Diese Tabelle macht deutlich, dass ein beheizter Saunabereich in puncto Wohnflächenberechnung genauso wie ein vollwertiger Wohnraum behandelt wird. Dies hat direkte Auswirkungen auf die Berechnung der Miete und, für Eigentümer, auf die Grundsteuer.

Häufige Fragen zur Sauna und Wohnfläche

Die Komplexität der Wohnflächenberechnung wirft oft Fragen auf. Hier beantworten wir einige der gängigsten, insbesondere im Kontext von Wellnessbereichen und Kellerräumen:

Zählt der Keller zur Wohnfläche?

Grundsätzlich sind Kellerräume gemäß Wohnflächenverordnung (WoFlV) sogenannte Zubehörräume und damit nicht Teil der Wohnfläche. Das gilt auch für Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume oder Garagen.

Nach DIN 277 hingegen werden Keller zu 100 Prozent als Nutzfläche und somit als Teil der Gesamtfläche berücksichtigt. In strittigen Fällen, etwa bei der Höhe einer Versicherungspolice oder den Betriebskosten, können jedoch Faktoren wie ein direkter, separater Zugang, der Ausbauzustand (Dämmung, Beheizung), Fenster, Tageslicht- und Belüftungssituation sowie die lichte Raumhöhe entscheidend sein.

Zählt ein Hobbyraum im Keller zur Wohnfläche?

Diese Frage hat in der Vergangenheit zu vielen gerichtlichen Auseinandersetzungen geführt, da die WoFlV keine explizite Aussage zu Hobbyräumen trifft. Während Kellerräume an sich nicht zur Wohnfläche gehören, können Hobbyräume unter bestimmten Umständen doch angerechnet werden:

• Gerichtsurteil 1 (Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Az 232 C 67/18): Hobbyräume können zur Gesamtwohnfläche zählen und vollständig angerechnet werden, sofern sie nach WoFlV eine lichte Raumhöhe von zwei Metern haben und ausschließlich zur Wohnung gehören.
• Gerichtsurteil 2 (Amtsgericht München): Wenn im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde, dass ein Hobbyraum zur Wohnfläche gehört und der Mieter dies wissentlich unterzeichnet hat, kann er nachträglich keine Mietminderung verlangen. Transparenz bei Vertragsabschluss ist hier entscheidend.
• Gerichtsurteil 3 (Bundesgerichtshof, AZ VIII ZR 231/06): Ein beheizbarer Hobbyraum, der innerhalb der Wohnung liegt, wie ein Wohnraum ausgestattet ist und als Wohnraum genutzt wird, kann zu 100 Prozent auf die Wohnfläche angerechnet werden.
• Gerichtsurteil 4 (Amtsgericht Potsdam, AZ 24 C 431/08): Wurde der Hobbyraum im Keller gefliest, verputzt, mit Heizung ausgestattet und im Mietvertrag als „Hobbyraum zur Benutzung als Wohnraum“ aufgeführt und mit 50 Prozent der Fläche berechnet, kann dies rechtens sein.

Fazit zu Hobbyräumen: Obwohl die WoFlV keine explizite Aussage zu Hobbyräumen trifft, können Vermieter diese mit bis zu 100 Prozent als Wohnfläche anrechnen. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Hobbyraum im Mietvertrag als Wohnfläche erwähnt wird oder eine sogenannte „Beschaffenheitsvereinbarung“ zur Wohnfläche enthalten ist (z.B. „Die Wohnfläche beträgt circa x Quadratmeter, wie besehen“). Solche Formulierungen können die gesetzlichen Berechnungsmaßstäbe aushebeln.

Muss ich Kellerräume bei der Grundsteuer als Wohnfläche angeben?

Nein. Bei der Berechnung der Grundsteuer werden Keller- und Zubehörräume wie Abstellräume, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume oder Garagen nicht berücksichtigt. Die Berechnung der Wohnfläche für die Grundsteuer erfolgt in den meisten Fällen nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV), nicht nach DIN 277. Daher sollten Sie bei der Grundsteuer-Feststellungserklärung darauf achten, Kellerräume nicht als Wohnfläche anzugeben, um unnötig hohe Steuerlasten zu vermeiden.

Die korrekte Angabe der Wohnfläche ist ein komplexes Thema mit weitreichenden finanziellen Konsequenzen. Ob Sie eine entspannende Sauna in Ihrem Zuhause planen oder bereits besitzen – das Verständnis dieser Regeln hilft Ihnen, fundierte Entscheidungen zu treffen und unnötige Kosten zu vermeiden. Im Zweifelsfall ist es immer ratsam, professionellen Rat einzuholen, um sicherzustellen, dass alle Angaben korrekt sind und Sie Ihr Zuhause, inklusive Ihres persönlichen Wellnessbereichs, in vollen Zügen genießen können.

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